Капітальний та поточний ремонт будинку. Поточний ремонт - це

Утримання багатоквартирних будинків передбачає виконання заходів, спрямованих на технічну підтримку задовільного стану майна. Регулюється дана сфера містобудівними актами і регламентами, які встановлюють переліки робіт і супутні ремонтно-відновлювальні операції. При цьому характер таких заходів може бути різним, тому слід розділяти капітальний і поточний ремонт, хоча у них є і чимало схожого. Для рядового користувача житловим господарством розуміння тонкощів у сфері ремонту будинку має значення і в плані власної безпеки з зручністю експлуатації будинку, і в економічному відношенні.

Загальні відомості про ремонт будівель

Для розуміння суті поточного ремонту і аспектів, які відрізняють його від капітального, починати розгляд питання слід у більш широкому ключі. Отже, ремонт будівель в першу чергу є процесом зміни технічних параметрів об'єкта і суміжних з ним систем і вузлів з метою підвищення його експлуатаційних характеристик. Тобто поточний ремонт – це в деякому роді поліпшення стану будівлі в рамках припустимих можливостей. При цьому не варто плутати подібні заходи з реставрацією. Сам же процес зміни технічних даних будови може передбачати різні види робіт, причому не тільки ремонтних, але і будівельних. Справа в тому, що відновлення будівель, конструкцій та споруд нерідко тягне повний перегляд тієї чи іншої частини – наприклад, може знадобитися виконання оздоблювальних робіт «з нуля», заміна покрівельного покриття або оновлення електропроводки. Строго кваліфікувати такі операції як ремонтні не можна, так як і в будівництві вони вимагають залучення тих же ресурсів і фінансових витрат. І все ж не можна сказати, що поточний ремонт – це будівництво в прямому сенсі. Лише частково ці поняття пов'язуються, але мети і призначення у них різні. У будівництві ставиться завдання звести будинок, а при виконанні ремонту – привести характеристики об'єкта в первісний стан. Інша справа, що засоби досягнення таких цілей в обох випадках можуть перетинатися.

Визначення поточного ремонту

Тепер можна підійти до більш чіткого визначення поточного ремонту. Згідно з нормативними актами, це комплекс заходів, метою яких є відновлення експлуатаційних характеристик будівлі шляхом заміни або технічного відновлення ресурсу його складових частин. Особливістю такого ремонту є задіяння мінімальних (порівняно з капремонтом) технічних засобів і фінансових витрат. Іншими словами, поточний ремонт – це планове виконання технічних операцій, спрямованих на відновлення будинку, не має серйозних порушень. Тобто бригади, які виконують такий ремонт, не зачіпають пристрій капітальних елементів будівлі, а в інженерні системи втручаються з обмеженнями. Втім, на практиці суворого розмежування поля діяльності фахівців немає, особливо у випадках, коли процес відновлення однієї конструкції неминуче тягне за собою необхідність ремонту суміжній системи.

Перелік робочих заходів

Позначення конкретних робочих заходів дозволяє точніше визначити напрями, на які поширюється поточний ремонт будинку. Зокрема, він передбачає виконання наступних операцій:

Операції по відновленню працездатності вентиляційних комунікацій в підвальному приміщенні.

Зміцнення фундаментної основи, що нерідко передбачає також ліквідацію місцевих процесів деформації.

Посилення перекриттів, малярні роботи, усунення незначних дефектів і пошкоджень, часткове відновлення окремих компонентів обробки.

Зміцнення кроквяної конструкції дахів, проведення заміни водостічних комунікацій, ліквідація дефектів покрівельних покриттів, ревізія і при необхідності ремонт систем вентиляції та утеплення, а також проведення антисептування.

Виконання ізоляції в стиках стін, заміна окремих ділянок обшивки, ремонт архітектурних компонентів, технічне відновлення фасадів та фарбування.

Заміна або відновлення елементів підлогових покриттів, сходових споруд, лоджій, входів.

Відновлення або заміна окремих компонентів дверей і вікон. Однак роботи поточного ремонту в даному випадку не зачіпають розширення прорізів.

Відновлення початкового вигляду внутрішнього декоративного оформлення;

Ліквідація несправностей в печах, ремонтні операції в системах водопостачання і опалювання.

Відновлення роботи сміттєпроводів.

Відновлення і при необхідності монтаж компонентів вентиляції та електропостачання.

Благоустрій прилеглої території: відновлення доріжок, тротуарів, огорож і т. д.

Можливо і проведення спеціальних ремонтних операцій по усуненню несправностей в обладнанні, яке входить в інфраструктуру будинку.

Що враховується при складання переліку робіт?

У кожному випадку може передбачатися певний набір ремонтних дій, які дозволять поліпшити технічний стан об'єкта. Формування таких списків робіт проводиться на основі результатів огляду будівель. Зокрема, перевіряється стан конструкційних елементів, внутрішньобудинкових систем і т. д. Але важливо не забувати, що поточний ремонт – це містобудівний кодекс в реальному технічному виконанні, тому як і на етапі виконання робіт, так і в процесі обстеження об'єкта, уповноважені підрядники повинні виконувати свої функції згідно з визначеними нормативами. Особливо це відноситься до ситуацій, коли обладнання, комунікаційна мережа або конструкційний елемент визнається непридатним для подальшої експлуатації. Як правило, такі рішення виносяться після відповідних експертиз.

Капітальний ремонт

Під капремонтом передбачається більш широкий комплекс технічних операцій, які також спрямовані на відновлення початкових експлуатаційних характеристик будинку. Спектр заходів в цьому випадку може зачіпати більш відповідальні і важливі у конструктивному відношенні елементи будівлі. Однак і капітальний ремонт має свої обмеження. Зокрема, він не поширюється на несучі конструкції. Але, на відміну від поточного ремонту, такі заходи можуть включати роботи з повного відновлення інженерно-технічної інфраструктури. Це можуть бути мережі опалення, водопостачання і т. д. Хоча і капітальний, і поточний ремонт передбачають усунення несправностей в інженерно-технічних комунікацій, рівні та масштаби робочих заходів у них різні. Важливо відзначити і особливості капремонту стосовно до лінійних об'єктів. Завдання в таких випадках також спрямовані на відновлення колишнього стану працездатності будівель, але разом з цим не допускається зміна категорії і класу об'єкта.

Роботи при капітальному ремонті

З багатьма пунктами можна виявити вже згадувані заходи, але важливо розуміти, що капремонт більш поглиблений і грунтовний. У той же час поточний ремонт – це багато в чому часткове і поверхневе відновлення технічного стану будівлі. Отже, капітальний ремонт передбачає виконання наступних операцій:

Відновлювальні роботи стосовно до внутрішньобудинкових інженерних систем. В цей пункт входять комунікації електро-, газо-, водопостачання.

Заміна або ремонт стояків і магістралей, а також елементів каналізації.

Ремонт, а при необхідності і повна заміна ліфтових шахт і супутнього обладнання.

Відновлення дахів, в тому числі заміна, герметизація і утеплення покрівельних покриттів.

Ремонт підвалів, які входять в перелік майна будинку.

Широкий спектр фасадних оздоблювальних робіт, серед яких теплоізоляція.

Монтаж колективних приладів обліку та систем управління.

Ремонт фундаментів.

Також варто відзначити, що якщо поточний ремонт будинку виключає модернізацію центральних мереж опалення та водопостачання, то у переліку робіт з капремонту це одне з найбільш затребуваних напрямів. Втім, є чимало і інших відмінностей, які слід розглянути окремо.

Відмінності між поточним та капремонтом

Одразу треба зазначити, що чіткої межі між цими видами ремонту немає. Більш того, відповідальні обличчя нерідко видають одну форму ремонту за іншу. І все ж ряд принципових відмінностей знайти можна, якщо розглядати конкретні ситуації. Наприклад, поточний ремонт – це переважно заходи по підтримці обладнання та конструкцій будинку в справності. Капремонт може припускати повне оновлення або відновлення інженерних систем, даху і так далі, у той час як поточний передбачає лише часткове і поверхневе відновлення. У випадку з покрівельним покриттям це може бути установка заплатки або заміна елемента покриття. Найбільш помітні відмінності в роботі з інженерними системами і важливими конструкційними елементами. Ті ж операції з електропроводкою або газопостачанням виконуються тільки в рамках капремонту, хоча і поточні заходи можуть передбачати полагодження деяких вузлів і компонентів. Якщо ж мова йде про роботу з архітектурними елементами будівлі, то, як правило, без масштабного втручання в конструкцію і зовнішню обробку не обійтися. Є і відмінності іншого роду – економічного. Не кажучи про те, що капремонт з очевидних причин обходиться дорожче, у нього інша класифікація витрат. Для розуміння різниці в цьому аспекті слід розібратися з питанням: поточний ремонт – це прямі або непрямі витрати? Оскільки оплата за нього входить у загальний перелік комунальних послуг, то витрати такого роду будуть непрямими. Проте капремонт є окремою статтею, тому і плата за нього буде прямий, хоча теж з деякими умовностями.

Хто виконує ремонт?

Оскільки ремонт може виконуватися стосовно до різних об'єктів, то і схеми його організації розрізняються. Найбільш поширена модель, коли і поточний, і капітальний ремонт виконується керуючою компанією. Тобто укладається договір зі спеціалізованою організацією, яка бере на себе відповідальність за підтримання прийнятного технічного стану будинку. Однак витрати на подібні послуги оплачують мешканці. При цьому, якщо поточний ремонт повинен оплачувати наймач житла, то обов'язок за оплату капремонту покладається на власника. Це головна відмінність щодо фінансового забезпечення цих заходів. Крім того, організатором ремонту може виступати і товариство власників, яке, втім, також може найняти виконавців для разового виконання робіт. У категорію капітального та поточного ремонту належать роботи всередині квартири. На відміну від робочих заходів, виконуваних по відношенню до спільного майна будинку, в даному випадку передбачається індивідуальна організація ремонту. Це відмінність допоможе відповісти на важливе питання: поточний ремонт – це послуга чи робота? Як видно, він може бути і послугою з боку керуючої компанії, і безпосередньо робочими заходами, які реалізує власник без сторонньої допомоги.

Ремонт та капіталовкладення

З точки зору бухгалтерського обліку ремонт прийнято позначати витратною статтею. Тобто він не відноситься до капітальних вкладень. При цьому існують поширені форми ремонту, які можна віднести до капіталовкладенню. Зокрема, це модернізація, реконструкція та технічне переобладнання. Різницю в такій кваліфікації зрозуміти нескладно – заходи, які в подальшому будуть позначатися на економічному добробуті об'єкта, відносяться до капіталовкладенню. Наприклад, якщо в ході реконструкції була збільшена площа будівлі, то це, безсумнівно, позначиться на підвищення його привабливості на ринку по відношенню до періоду його початкового стану. У деяких видах і поточний ремонт – це капітальне вкладення, але тільки в довгостроковій перспективі через бухгалтерську амортизацію. Це ж відноситься і до капітального ремонту, навіть більшою мірою, так як він припускає більш глибоке втручання в зміна експлуатаційних параметрів об'єкта. Але чому тоді фахівці не визнають такі ремонти як засобу капіталовкладення? Для відповіді можна навести приклад тієї ж реконструкції. Такі роботи можуть кардинально поліпшити характеристики будинку шляхом прибудови або внесення нових конструкційних елементів, у той час як поточний або капремонт лише повертають об'єкту первісний технічний стан.

Висновок

Підтримка експлуатаційного стану будь-якої будівлі є первинною метою в його технічному змісті. Саме цей аспект важливо враховувати у відповіді на наступне питання: поточний ремонт – це що? Насамперед, це засіб підвищення надійності об'єкта. Для цього фахівці зміцнюють конструкції, відновлюють цілісність перекриттів, оновлюють перегородки і т. д. Також не можна виключати естетичну доцільність проведення ремонту. У цій частині можна відзначити оформлення фасадів, благоустрій прилеглої зони, оновлення облицювальних матеріалів та інші види робіт. До речі, в цій частині капітальний ремонт представлений не так широко, як поточний. Але тільки в комплексі обидва види ремонтних заходів забезпечують будівель довговічну та безпечну експлуатацію.