Будівельний контроль замовника за будівництвом. Технічний нагляд. Капітальне будівництво

Підходи до здійснення контролю за будівельними процесами регулярно змінюються, доповнюються і коригуються з метою підвищення якості. Потреба в надійних і довговічних об'єкти забудови обумовлена зрозумілим прагненням відповідальних органів забезпечити відповідний рівень безпеки експлуатованих будівель. Для виконання цієї умови сьогодні застосовується технічний нагляд, який являє собою набір правил і нормативів, що регулюють діяльність будівельних експертів. Сформовані комісії допомогою правових і технологічних інструментаріїв проводять оцінку якості робочих дій та будматеріалів.

Основні поняття будівельного контролю

Для розуміння структури виконання контролюючих учасників будівництва слід розібратися в окремих поняттях. Так, наприклад, генеральний замовник будівництва є особою, яка забезпечує фінансування проекту. В цю підтримку входить і розробка проектної документації, і безпосереднє будівництво об'єкта з наглядовою функцією. Також є поняття генерального підрядника. На відміну від замовника, підрядник нерідко виступають будівельно-монтажні компанії, що є юридичною особою. У спектр функцій цього учасника будівництва входить безпосередня технічна реалізація об'єктів капітального будівництва. Саме діяльність підрядника піддається контролю з боку органів нагляду. Ці функції на більш низькому рівні виконуються і забудовником, який може входити в організацію підрядника. Цій особі належить територія, на якій здійснюється будівництво. Воно ж виконує будівельно-монтажні роботи.


Всі перераховані учасники будівельного процесу об'єднуються контролюючою функцією. В сутності, будівельний контроль замовника за будівництвом являє собою регулярні перевірки, періодичність яких визначається договором. Що стосується безпосередньо нагляду, то він спрямований на визначення якості виконання робіт у процесі спорудження цільових об'єктів. За результатами обстеження даються відповідні оцінки на основі вимог будівельної проектної документації. При цьому технічного аналізу можуть піддаватися не тільки базові будматеріали і монтажні конструкції, але і результати інженерних вишукувань. Шляхом зіставлення отриманих даних з регламентами та нормативами виноситься оцінка якості забезпечення безпеки споруд і будівель.

Контроль у капітальному будівництві

Капітальне будівництво є найбільш широким майданчиком для практики використання контролюючих схем в частині проектування та виконання ремонтно-монтажних робіт. Пов'язано це з тим, що в процесі реалізації таких об'єктів передбачається виконання більшості будівельних заходів, які повинні піддаватися контролю у відповідності з нормативними актами. Втім, це зовсім не означає, що будівельний контроль замовника за будівництвом повинен бути комплексним і охоплює всі стадії реалізації проекту. Нерідко і почасти в цілях економії забудовники залучають фахівців даного профілю на конкретних етапах. Наприклад, якщо потрібно проконтролювати постачання будматеріалів. В даному випадку служба контролю перевірить ярлики, маркування та сертифікаційні документи на поставлену продукцію з погляду її відповідності проектних рекомендацій. І навпаки, поставка матеріалів може відслідковуватися замовником самостійно, а складні та високотехнологічні процеси установки інженерного обладнання або монтажу металоконструкцій візьмуть на себе органи нагляду.
Особливе місце займає етап підготовки до будівництва. На цій стадії ведуться розробки проектної і технічної документації. Тобто необхідний контроль іншого роду, що передбачає і аналіз юридичної властивості. Крім цього, капітальне будівництво завершується тим, що замовник готує документи на введення в експлуатацію. Щоб виключити формальні нестиковки з технічним паспортом перед подачею документів на державну реєстрацію також проводять експертизу з підключенням наглядових служб.

Служби технічного нагляду

У міру підвищення вимог до об'єктів капітальної забудови, які складають основну частину міської нерухомості, посилювався і контроль над процесами реалізації таких проектів. Раніше ці завдання лягали на будівельний контроль, здійснюваний спеціальними комісіями з містобудівних органів. Недоліком таких формувань було вкрай низька якість контролюючої функції. І це не кажучи про те, що сама організація їх роботи не передбачала комплексного підходу до оцінки якості цільового. У більшості випадків комісії відвідували об'єкт при аналізі проектної документації та після завершення будівництва. Ситуація кардинально змінилася, коли контроль стали здійснювати у відповідності з новими нормативами служби нагляду. Вони не просто контролюють капітальне будівництво у технічних і правових аспектах, але також можуть бути помічниками для виконавців проекту. Справа в тому, що наглядові організації ліцензуються через оформлення в саморегулюючих професійних об'єднаннях, з якими можуть взаємодіяти і фахівці в області проектування, геодезії, архітектури, монтажних напрямків і т. д. тобто при необхідності такі служби можуть забезпечити замовнику повний спектр послуг при здійсненні будівництва з базовим виконанням і первинної завдання контролю якості.

Завдання та функції технагляду

Все ж основні завдання контролюючого підприємства зводяться до організації та забезпечення ефективної роботи представників нагляду. Служба нагляду повинна відслідковувати проведення ремонтно-будівельних заходів з метою подальшого підтвердження відповідності результату встановленим нормативам. Разом з цим учасники контролюючого процесу зобов'язані складати відомості за обсягами виконаної роботи, що надалі дозволить розробити та кошторисну документацію. Вже говорилося вище, що над оформленням документів за результатами перевірок може працювати і сам замовник. Також до безпосередніх функцій технагляду можна віднести здійснення систематичних перевірок за фінансовими витратами. Справа в тому, що комплексна мета проведення будівельного контролю виражається не тільки в забезпеченні якості технічного об'єкта. При необхідності замовник може домовитися з контролюючою організацією і про відстеження фінансових витрат. Тобто функція нагляду в даному випадку буде мати і характер засоби оптимізації будівельного процесу, що теж є актуальним на сьогоднішній день.

Проведення технічного нагляду

Дії і організацію роботи служби нагляду визначають нормативні документи і договір, який був укладений з замовником. Найчастіше такі служби наймаються у форматі здійснення інжинірингових послуг. У відповідності з технічними стандартами, порядок проведення будівельного контролю при здійсненні будівництва передбачає призначення відповідальної особи, яка буде курирувати конкретний об'єкт. Ця людина контролює оформлення дозвільних документів на будівництво, відстежує процес виносу меж ділянки під забудову, бере участь у разбивках осей будинків, комунікацій та інженерних мереж. При цьому базові роботи доручаються підрозділам наглядової організації, які виконують контроль отримання лабораторних і геодезичних експертиз, а також їх результатів. Ця частина робіт також відноситься до контролю документації. Окремо куруються і виробничі процеси при виконання будівельно-монтажних робіт. За результатами завершення окремих операцій і складається акт про проведення будівельного контролю, в якому зазначаються параметри відповідності виконаної роботи нормативним або проектним вимогам. Також акт може складатися за фактом виявлення дефектів або виявлення невідповідних по якісним характеристикам матеріалів або конструкцій. У таких випадках передбачається виконання процедури виправлення виявленого дефекту. До речі, в цьому і полягає гідність проведення операційного контролю, так як він дозволяє виявити недолік до завершення будівництва.

Обов'язки замовника в будівництві

До затвердження основної документації по майбутньому проекту замовник зобов'язаний отримати висновок державної експертизи позитивного властивості. Також до моменту початку виконання реконструкційних або ремонтно-монтажних заходів у нього має бути дозвіл на будівництво. Втім, бувають і випадки винятків, коли замість дозволу на робочі операції є довідка з місцевого відділу містобудівного, яка дозволяє виконувати роботи без експертизи проекту. Знову ж, до початку робочих дій забудовник повинен належним чином підготувати об'єкт. Надалі будівельний контроль замовника за будівництвом може бути переданий органам нагляду. Разом з цим вже контролюючі служби повинні контролювати передачу замовником документів, на основі яких виконавці технічних операцій будуть здійснювати свої завдання. Зокрема, при будівництві будинку замовник передає підряднику документацію з результатами інженерних вишукувань, проектно-кошторисні матеріали, а також згадані вище дозвільні документи. Треба зазначити, що замовник може в деякому роді виступати і контролюючим учасником у процесі реалізації проекту, навіть якщо він найняв спеціалізовану службу для цієї мети. Поширена практика, коли технічний нагляд в основної його частини, наприклад, яка виражається вхідним оглядом матеріалів, доручається службу контролю, а документальне оформлення все ж веде сам замовник або його представники. Є й інший нюанс, що стосується взаємодії замовника з безпосередніми виконавцями. Нерідко робочий процес організовується таким чином, що виявлення органами нагляду порушень лише фіксується в документах, але не перевіряються виправлення виявлених відхилень від правил. При цьому контроль подібних ситуацій входить в перелік обов'язків не служби, а замовника, який повинен зафіксувати в документах перевірки і факт ліквідації недоліків.

Відповідальність замовника будівництва

На замовника лежить відповідальність практично за всі етапи реалізації проекту. Для початку варто відзначити забезпечення самої підготовки проектної документації, а також проходження державної експертизи. Тут же на замовника лягає відповідальність за якість проектного рішення вимогам нормативної документації, в тому числі, і в частині, що стосується прав і обов'язків, які були надані йому договірними угодами. Далі ця особа відповідає за проведення будівельного контролю в тому сенсі, що воно призначає генпідрядника, який бере участь в процесі виконання робіт. Крім того, замовник у деяких випадках здійснює приймання робіт, якість яких може бути не підтверджено наглядовими службами. У таких ситуаціях на нього лягає відповідальність в частині контролю якості об'єкта.

Обов'язки служби будівельного контролю

Представники експертної служби на перших етапах реалізації проекту здійснюють вхідний контроль кошторисної документації, в якій також детально вивчаються технічні матеріали з майбутнього об'єкту. Зокрема, фахівці оцінюють документацію з точки зору достатності для реалізації будівництва та загальної компетентності. При необхідності служба контролю вживає заходів щодо перегляду проектно-кошторисних документів, курирує ліквідацію виявлених дефектів, не допускає погіршення технічних рішень і необґрунтоване підвищення вартості об'єкта. Як вимагає положення про проведення будівельного контролю в роботі з капітальними об'єктами, відповідальні служби також повинні відстежувати взаємини між генпідрядником і постачальниками матеріалів. В цьому плані головна задача служби контролю полягає у недопущенні використання будівельниками конструкцій і матеріалів, які не відповідають вимогам проектної документації по своїм характеристикам. Це ж відноситься і до інженерному обладнанню, використовуваному в монтажних роботах у процесі ремонтних операцій. На практиці ці завдання реалізуються за допомогою організації згаданого вхідного контролю, перевірка на якому дозволяє відсікати браковану і невідповідну вимогам будівельну продукцію. Тобто будівельно-технічний контроль відстежує не тільки готові результати виконаної роботи, але і створює умови для забезпечення належної якості у вирішенні поставлених завдань.

Як обрати наглядову компанію?

Враховуються різні критерії від історії виконаних робіт до кваліфікації фахівців, які будуть виконувати конкретні операції. Також практикується використання експертів з різних областей, які працюють в індивідуальному порядку. Наприклад, така група буде виконувати окремо аналіз технічної документації, геодезичних досліджень, контролювати якість монтажних операцій та будматеріалів. З точки зору якості це непогане рішення, але компанія, яка комплексно охоплює весь спектр робіт, все ж виграє за рахунок більш ефективної організації процесу контролю. Також слід враховувати, якими документами встановлюється проведення будівельного контролю в конкретній організації. Бажано, щоб організація орієнтувалася на основний звід правил, що поширюються на нормативи виконання контролю капітального будівництва. Але, ліцензовані організації, що входять в СРО, можуть мати особливі стандарти виконання своїх завдань, які, втім, також закріплюються в діючих нормативних документах. У будь-якому випадку на виході замовник отримує комплексний набір виробничо-технічної документації, в якій є журнал виконання робіт, результати лабораторного контролю, сертифікати на будматеріали і т. д.

Висновок

Часто учасники ринку нерухомості скаржаться на великі обсяги технічних і експертних процедур, які слід пройти від запуску проекту у будівництво до здачі в експлуатацію. Однак, в частині нагляду за якістю виконання основних будівельно-монтажних операцій такі вимоги себе виправдовують. Правильно організований будівельний контроль замовника за будівництвом дозволяє документально підтвердити належний рівень безпеки конкретного об'єкта. Це дуже важливо, в першу чергу, з точки зору майбутньої експлуатації будівлі, але і цим вигода не обмежується. Контролюючі організації сьогодні надають широкий перелік послуг, який дає можливість оптимізувати виробничо-будівельні процеси. Це робиться за рахунок більш ефективного управління проектно-кошторисними даними та раціонального вибору технічних рішень особами, які дійсно зацікавлені в отриманні якісного результату.